Loi Pinel et Pinel+ : Ce qu’il faut retenir pour investir de 2022 à 2024

23.08.2022 | Actualités

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif dans le neuf  ? La loi Pinel peut vous permettre de devenir propriétaire-bailleur sans apport, tout en réduisant une partie de vos impôts. Voici tout ce que vous devez savoir sur la loi Pinel et sa variante Pinel+ jusqu’en 2024 !

Rappel : Qu’est-ce que la loi Pinel ? 

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière. Depuis 2014, elle permet aux investisseurs locatifs neufs de réduire une partie de leurs impôts en louant leur bien pendant plusieurs années. Cette loi a notamment pour objectif de dynamiser le marché locatif dans les zones tendues, où la demande de logements excède l’offre. En incitant les propriétaires à louer leurs biens et en appliquant des plafonds de loyers, la loi Pinel permet aux familles modestes de trouver plus facilement un logement dans ces zones. 

Si vous êtes un contribuable français, vous pouvez investir en loi Pinel en respectant les conditions suivantes : 

  • Acquérir un bien neuf ou en VEFA, situé dans l’une des zones Pinel (zones Abis, A ou B1), et respectant les normes environnementales en vigueur. 
  • Louer votre bien nu pendant 6, 9 ou bien 12 ans, à titre de résidence principale. 
  • Respecter les plafonds des loyers et des ressources locataires imposés par le dispositif Pinel.  
  • Réaliser un maximum de deux investissements annuels par foyer fiscal. 
  • Respecter les plafonds annuels d’investissements de 5500€/m² et 300 000€TTC par personne. 

Les avantages pour les investisseurs en loi Pinel 

La loi Pinel comporte plusieurs avantages notables. Comme nous venons de le rappeler, le premier est la réduction fiscale.  

Invertir en loi Pinel en 2022 vous permet de réduire vos impôts à hauteur d’un certain pourcentage du prix d’achat de votre bien. Ce pourcentage varie en fonction de la durée de la mise en location de celui-ci. Ainsi, vous pourrez défiscaliser un total de : 

  • 21% du prix du bien en louant pendant 12 ans. 
  • 18% du prix du bien en louant pendant 9 ans. 
  • 12% du prix du bien en louant pendant 6 ans. 

NB : Il s’agit du pourcentage pouvant être défiscalisé sur la période de location totale, et non pas chaque année. 

L’investissement en loi Pinel présente également des avantages financiers. Le dispositif permet notamment d’investir sans apport. Il est de ce fait particulièrement accessible, même si vous ne possédez pas d’épargne. En outre, les revenus locatifs que vous générez pendant votre période de location nue vous permettent de rembourser votre emprunt, d’augmenter vos revenus et de préparer votre retraite. 

Enfin, la loi Pinel vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier de grande qualité. Les logements neufs présentent en effet l’avantage d’être durables et peu gourmands en énergie. L’optimisation des performances énergétiques vous permet de réduire vos factures, tout en augmentant votre confort. Après votre période de location, vous aurez la possibilité d’habiter  votre bien, de le louer à nouveau, de le revendre en réalisant une plus-value ou même de le léguer à votre famille. Notez qu’il est possible de louer votre bien à vos ascendants ou descendants en dehors de votre foyer fiscal.

 

Loi Pinel 2021 : le point sur la réforme   

Le dispositif Pinel, qui devait prendre fin en 2020, a finalement été prolongé jusqu’au 31 décembre 2024. La réforme Pinel 2021 comporte cependant certaines modifications.  

La première modification de la réforme concerne les biens éligibles à la loi Pinel. Depuis 2021, il n’est plus possible d’investir en maison individuelle avec ce dispositif. Les seuls biens éligibles sont désormais les bâtiments collectifs d’habitation.  

La réforme Pinel 2021 conserve les mêmes zones et plafonds. Cependant, la modification la plus importante concerne les incitations fiscales. Celles-ci vont en effet diminuer en 2023 puis en 2024. 

En investissant en loi Pinel en 2023, vous pourrez bénéficier d’une réduction fiscale de : 

  • 17,5% du prix du bien en louant pendant 12 ans. 
  • 15% du prix du bien en louant pendant 9 ans. 
  • 10,5% du prix du bien en louant pendant 6 ans. 

En 2024, les taux connaîtront une nouvelle baisse, et atteindront : 

  • 14% du prix du bien en louant pendant 12 ans. 
  • 12% du prix du bien en louant pendant 9 ans. 
  • 9% du prix du bien en louant pendant 6 ans. 

 

Pinel + ou Super Pinel : Comment ça marche ? 

L’investissement en loi Pinel va inévitablement perdre en attractivité, au vu de la baisse progressive des incitations fiscales. Le gouvernement a donc annoncé la mise en place d’un nouveau dispositif qui peut permettre aux investisseurs locatifs neufs de conserver les taux pleins en 2023 et 2024. Il s’agit du Pinel+, aussi appelé Super Pinel. Ce dispositif comporte évidemment des conditions spécifiques à respecter.  

Les premières conditions sont similaires à celles de la loi Pinel. Il faudra en effet respecter le zonage, ainsi que les différents plafonds. À partir du premier janvier 2023, le Pinel+ sera accessible selon des critères géographiques, énergétiques et de surfaces. 

1 – Les performances énergétiques  

Pour être éligibles au Pinel+, les logements devront respecter les nouvelles normes environnementales de la RE2020, et ce, dès 2023. Cette réglementation fixe notamment des critères exigeants en termes d’isolation, de qualité de l’air, de matériaux ou encore d’émissions de gaz à effet de serre. 

En plus de leur conformité à la RE2020, les logements acquis en 2024 devront également obtenir la classification A, selon le nouveau calcul des DPE.  

2 – Les quartiers prioritaires 

Les performances énergétiques optimales ne sont pas les seuls moyens d’accéder aux taux pleins du Pinel+. Les logements situés dans les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville sont aussi éligibles. Les communes considèrent ces quartiers comme étant défavorisés, tant au niveau de la qualité de vie que des infrastructures. L’objectif des collectivités locales est donc de redynamiser ces zones, afin de : 

  • Favoriser l’éducation 
  • Relancer le marché de l’emploi 
  • Augmenter le taux d’insertion professionnelle 
  • Améliorer la qualité de vie des habitants 
  • Améliorer la sécurité en réduisant la délinquance 

3 – Les surfaces  

Ce dernier critère concerne aussi bien les logements situés dans les QPV que ceux qui répondent aux exigences thermiques. Il s’agit des surfaces minimales et de l’agencement (hauteur sous plafond, taille des pièces…). La présence d’un espace extérieur est également requise. 

Les surfaces habitables minimales sont les suivantes : 

  • 28m² à l’intérieur et 3m² à l’extérieur pour les studios. 
  • 45m² à l’intérieur et 3m² à l’extérieur pour les T2. 
  • 62m² à l’intérieur et 5m² à l’extérieur pour les T3. 
  •  79m² à l’intérieur et 7m² à l’extérieur pour les T4. 
  • 96m² à l’intérieur et 9m² à l’extérieur pour les T5.

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