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Le marché l’immobilier neuf en 2022
L’état du marché immobilier neuf en 2022
L’évolution de la demande
Les confinements successifs ont entrainé une évolution des critères de recherches des investisseurs, qui s’observe encore aujourd’hui. Les acheteurs ont tout d’abord fui les grandes villes pour se diriger massivement vers les petites et moyennes communes. Les biens les plus recherchés sont des maisons avec des espaces extérieurs. La présence d’un jardin, d’une terrasse ou d’un balcon est en effet devenue indispensable pour la majorité des investisseurs. De plus, le développement rapide du télétravail a poussé les acquéreurs à rechercher des maisons plus spacieuses.
En 2022, la demande est de retour dans les grandes villes. Cependant, les biens avec des espaces extérieurs sont toujours largement privilégiés. Cette situation peut apporter certains avantages, notamment pour les investisseurs locatifs neufs. En effet, ce type de bien peut correspondre aux critères d’éligibilité du dispositif Pinel+, qui permet d’éviter la baisse des incitations fiscales de la loi Pinel en 2023 et 2024.
L’augmentation des prix
L’année 2021 a été marquée par une pénurie de biens neufs, qui s’explique en partie par les tensions liées à la crise sanitaire. Les permis de construire étaient peu nombreux, ce qui a entrainé un fort déséquilibre entre l’offre et la demande. La multiplication des permis de construire en 2022 devait permettre de rééquilibrer le marché et de freiner la hausse des prix.
Cependant, de nouveaux enjeux influencent les prix des logements neufs, qui continuent d’augmenter. Parmi eux, on peut notamment citer :
- L’augmentation des prix des matériaux et des carburants, notamment causée par le conflit entre la Russie et l’Ukraine, entraine une hausse du coût des constructions.
- Les exigences environnementales de la RE2020 entrainent également une augmentation du coût des constructions.
- La demande de biens neufs est toujours supérieure à l’offre, ce qui favorise la hausse des prix de vente.
L’augmentation des taux d’intérêt
Les tensions sur le marché immobilier ont entrainé une baisse historique des taux d’intérêt en 2021. Ce phénomène a grandement participé au déséquilibre entre l’offre et la demande, en rendant les crédits immobiliers particulièrement accessibles.
Il n’est donc pas surprenant de constater une augmentation progressive des taux d’intérêt depuis le début de l’année 2022. Ces évolutions représentent des enjeux majeurs pour le marché immobilier, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien.
Les conditions d’obtention de crédits immobiliers
Le Haut Conseil de Stabilité Financière a publié des directives précises, qui visent à durcir les conditions d’attribution des emprunts. Celles-ci ne concernent donc pas uniquement les taux d’intérêt.
Ces mesures semblent avoir deux objectifs principaux. Le premier est de lutter contre le surendettement, en réduisant les sommes que les investisseurs seront capables d’emprunter. Le second est de réduire le volume de la demande, afin de rééquilibrer le marché.
La limitation du taux d’endettement maximal est l’un des critères majeurs de cette année 2022. Les emprunteurs ne peuvent ainsi plus dépasser les 35%. Les ménages aux revenus modestes et les personnes dites « fragiles » rencontrent de ce fait des difficultés importantes pour emprunter, car ce taux doit inclure l’assurance emprunteur.
En outre, la période de remboursement maximale est quant à elle fixée à 25 ans. Dans certains cas, les acquéreurs peuvent bénéficier de deux ans de plus, notamment pour :
- Un investissement en VEFA.
- Un investissement ancien avec des travaux de rénovation qui représentent plus d’un quart du prix du bien.
Enfin, le dernier critère notable est le taux d’usure, qui a largement diminué en 2022. Il correspond au taux maximum que les établissements bancaires peuvent appliquer lorsqu’ils accordent un prêt. Ce taux intervient dans tous les types d’emprunts, que ce soit immobilier ou autre.
Le durcissement des conditions d’obtention de crédits entraine inévitablement la baisse de la demande. Les acquéreurs sont de moins en moins nombreux à se voir accorder leur prêt, ce qui les rend dans l’incapacité de finaliser leur investissement immobilier.
Les avantages d’investir dans un bien immobilier neuf en 2022
Malgré le marché tendu, l’investissement immobilier neuf n’est pas impossible à réaliser. Il s’agit toujours d’une opération riche d’opportunités, grâce à ses nombreux avantages.
Un patrimoine immobilier durable et qualitatif.
La RE2020 fixe en effet des normes exigeantes qui rendent les logements plus chers à construire. Cependant, celles-ci présentent des avantages majeurs pour les investisseurs. L’optimisation des performances énergétiques permet en effet de réduire le montant des factures, tout en améliorant son confort. La qualité de l’isolation et de la ventilation entraine une baisse considérable de la consommation de chauffage et de climatisation. Elle permet également de résister aux canicules de plus en plus sévères.
Des avantages financiers
La rentabilité est un avantage financier que l’on observe plus souvent dans le neuf plus que dans l’ancien.
Cela s’explique essentiellement par la réforme des DPE, qui vise à interdire la location des logements anciens aux performances énergétiques trop mauvaises. Les biens classés G seront ne seront plus éligibles à la location en 2023, suivis des biens classés F en 2028 et E en 2034. Les propriétaires-bailleurs pourront donc louer leurs biens neufs en toute tranquillité, sans s’inquiéter de devoir réaliser des travaux de rénovation coûteux.
Des réductions d’impôts
Certains dispositifs de défiscalisation permettent aux investisseurs en immobilier neuf de réduire leurs impôts. C’est notamment le cas du dispositif Pinel et Pinel +, ainsi que du LMNP.
Pour rappel, la loi Pinel permet aux investisseurs locatifs neufs de déduire de leurs impôts une partie du prix de leur bien. En louant pendant 6, 9, ou 12 ans, il est possible de défiscaliser 12%, 18% ou 21%. Le Pinel+ permet quant à lui de conserver ces taux en 2023 ou 2024, même si la réforme Pinel 2021 prévoit une réduction progressive de ces derniers. Le respect des normes de la RE2020 font partie des critères principaux d’éligibilité au Pinel+.
En outre, le dispositif LMNP permet aux investisseurs de générer des revenus locatifs non imposables, grâce à la location meublée. Les résidences de services neuves présentent plusieurs avantages. Les propriétaires peuvent notamment récupérer la TVA (20%), ce qui rend l’opération particulièrement avantageuse. De plus, il est possible de bénéficier d’un service de gestion locative.
Que conclure du marché de l’immobilier neuf en 2022 ?
En 2022, les investissements immobiliers sont plus compliqués à réaliser qu’en 2021, car les crédits sont moins accessibles. Les taux fluctuent toutes les deux semaines environ, ce qui rend leur évolution difficile à prévoir. De ce fait, les professionnels de l’immobilier et du secteur bancaire exercent leur activité pratiquement au jour le jour.
Cependant, l’immobilier neuf reste un placement financier particulièrement avantageux, aussi bien pour le présent que pour l’avenir. Construire un patrimoine immobilier de qualité est en effet un atout incontestable et intemporel, c’est pourquoi les Français chercheront toujours à concrétiser leurs acquisitions.
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