Le taux d’usure est une problématique majeure, qui depuis le début de l’année, influence considérablement le quotidien des emprunteurs et des prêteurs. Malgré sa réévaluation au début du mois d’octobre, les tensions semblent toujours impactantes sur le marché immobilier. Voici ce qu’il faut retenir de l’évolution du taux d’usure en 2022, ainsi que de ses conséquences.
Le taux d’usure : définition et objectifs
Qu’est-ce que le taux d’usure ?
La Banque de France définit le taux d’usure comme le taux maximal que les banques ne peuvent pas dépasser lorsqu’elles accordent un crédit à un emprunteur. Ce taux maximal comprend les taux d’intérêt, ainsi que l’ensemble des frais relatifs au remboursement du crédit, à savoir :
- Les frais de dossiers
- L’assurance emprunteur
- Les éventuels frais de courtage, ou en provenance d’autres intermédiaires
- Les garanties
Le total de ces frais est appelé le Taux Annuel Effectif Global (TAEG). Pour qu’un crédit soit accordé par une banque et non usuraire, le TAEG ne doit donc pas dépasser le taux d’usure.
Rappelons qu’il existe plusieurs taux d’usure, en fonction des différents types de prêts, et de la durée d’endettement. Nous nous concentrerons ici sur les taux relatifs aux crédits immobiliers.
À quoi sert ce taux ?
L’objectif du taux d’usure est de protéger les emprunteurs, qu’ils soient particuliers ou professionnels. Grâce au taux d’usure, les établissements bancaires ne peuvent en effet pas appliquer des taux d’intérêt trop élevés, considérés comme abusifs. Cela réduit donc considérablement les risques de surendettement pour les emprunteurs.
Les tensions liées au taux d’usure en 2022
1. Le décalage entre taux d’usure et taux d’intérêt
Le taux d’usure est un sujet de plus en plus récurrent depuis le début de l’année 2022. La raison principale n’est cependant pas son efficacité à protéger les emprunteurs et à réguler le marché. Ce sont au contraire les tensions et les difficultés que le taux d’usure apporte sur le marché, qui sont sur toutes les lèvres.
Le taux d’usure est en effet trop bas et n’augmente pas assez vite, par rapport aux taux d’intérêt, qui connaissent, quant à eux, une croissance rapide depuis plusieurs mois. Tout au long de l’année, nous avons donc constaté que le faible écart entre les taux d’intérêt et le taux d’usure entrainait une augmentation du nombre de dossiers refusés.
En effet, les taux d’intérêt élevés ne laissent que très peu de marge de manœuvre. Cela signifie que le TAEG peut très facilement dépasser le taux d’usure, dès que l’on ajoute le coût de l’assurance emprunteur. Le nombre d’acquéreurs pouvant obtenir leur crédit et finaliser leur investissement immobilier est donc en chute libre, par rapport à l’année précédente.
2. Les bons dossiers pénalisés
L’obtention du crédit immobilier est aujourd’hui particulièrement compliquée. Comme nous venons de le voir, le coût de l’assurance emprunteur est le principal facteur bloquant, qui rend les TAEG usuraires. Ce phénomène est assez paradoxal, car il pénalise majoritairement les meilleurs dossiers. Les emprunteurs qui disposent en effet de revenus élevés et d’une situation confortable sont généralement ceux qui rencontrent aujourd’hui le plus de difficultés à emprunter.
La raison principale est que ces profils ont souvent plus de 40 ans. De ce fait, le coût de leur assurance emprunteur s’avère bien plus élevé que celui de jeunes emprunteurs de moins de 30 ans. De plus, le reste à vivre n’est plus pris en compte dans l’analyse des dossiers. Seul le critère factuel et non négociable du taux d’usure prévaut. Les banques n’ont donc plus aucune marge de manœuvre, dès lors que le TAEG dépasse le seuil légal.
3. Une méthode de calcul à revoir ?
Le taux d’usure est réévalué tous les trois mois par la Banque de France. La méthode de calcul reste cependant toujours la même : le taux d’usure augmente d’un tiers, par rapport à la moyenne du taux effectif du trimestre précédent.
Pour déterminer cette moyenne, la Banque de France collecte les données des banques régionales au sujet des TAEG qui ont été validés pendant les trois derniers mois. Elle applique ensuite la réévaluation d’un tiers, ce qui donne les nouveaux taux d’usure dans chaque catégorie, pour le trimestre actuel.
Les taux d’usure ont été actualisés au premier octobre 2022, et sont désormais les suivants :
Nombreux sont les acteurs du marché immobilier qui critiquent aujourd’hui la méthode de calcul du taux d’usure. En effet, sa réévaluation est jugée comme trop faible et trop lente. Les nouveaux taux mis en place au début du mois d’octobre n’ont pas débloqué la situation, qui stagne depuis cet été. En effet, la faible augmentation de ces derniers a été suivie par une forte hausse des taux d’intérêt, qui ont évolué de +0,4% à +0,6% en moyenne. De ce fait, l’écart entre les deux est toujours insuffisant, et le refus fréquent des dossiers reste inchangé.
Certains professionnels pensent que le taux d’usure doit augmenter considérablement et plus souvent, afin d’apaiser les tensions et de permettre à plus de dossiers de passer. D’autres pensent qu’une totale suppression du taux d’usure est nécessaire pour régler ce problème.
Des points positifs à retenir sur le taux d’usure ?
Malgré les nombreux refus de prêts, le marché immobilier actuel possède quelques points positifs à souligner. La réduction de la demande va tout d’abord permettre de rééquilibrer le marché, en freinant la hausse constante des prix. En effet, les taux historiquement bas de 2021 avaient entrainé une explosion de la demande, et donc une forte inflation.
Rappelons également que les taux d’intérêt sont actuellement inférieurs à 3%, ce qui reste particulièrement bas et avantageux pour les investisseurs.
Que faire en cas de refus de prêt ?
1. Améliorer son dossier
Pour obtenir un crédit, il est primordial de montrer patte blanche à la banque. Cela était déjà vrai dans le passé, et l’est encore plus de nos jours, car les critères d’attribution sont particulièrement stricts.
Vous devez donc construire le meilleur dossier possible, avant de le présenter aux organismes bancaires. Votre situation professionnelle, vos revenus et votre âge seront évidemment déterminants dans l’acceptation ou le refus de votre emprunt. Cependant, d’autres éléments sont essentiels, comme votre capacité à gérer vos finances. En effet, nous vous conseillons vivement de présenter des relevés de compte sans aucun découvert, ainsi que de solder vos autres crédits en cours, si jamais vous en avez. Cela vous permettra d’apparaître comme un emprunteur plus fiable et solvable aux yeux des banques.
2. Solliciter plusieurs banques
Le refus d’une banque ne signifie pas forcément que votre projet immobilier ne pourra pas aboutir. En effet, bien que les taux d’intérêt moyens soient globalement similaires partout, les banques ont une marge de manœuvre. De ce fait, vous pouvez obtenir des taux plus intéressants dans certaines banques, en fonction de certains critères. Nous vous recommandons donc vivement de solliciter tous les établissements bancaires possibles.
3. Faire appel à un courtier
Vous faire accompagner par un courtier vous permettra d’augmenter considérablement vos chances de réussite. En effet, leur expertise est d’autant plus indispensable cette année, au vu des tensions liées au taux d’usure. Les courtiers possèdent certains leviers de négociation que les particuliers n’ont pas. De ce fait, ils peuvent obtenir des taux plus avantageux, et vous proposer certaines solutions pour réduire votre TAEG. Ils sont aussi en mesure de vous orienter vers différents dispositifs d’aide à l’investissement, en fonction de votre profil.
4. Externaliser l’assurance emprunteur
L’externalisation de l’assurance emprunteur fait partie des options les plus pertinentes pour réduire le TAEG. Il est en effet possible de choisir l’assurance la moins chère, plutôt que d’opter pour celle que propose votre banque. Là encore, un courtier pourra vous apporter les meilleurs conseils à ce sujet.
Vous souhaitez obtenir plus d’informations sur le taux d’usure ?
Contactez nous, nos experts se tiennent à votre disposition. Défiscaliser c’est bien. Investir au bon endroit, c’est mieux.
