Vous êtes médecin ou avocat et vous aimeriez payer moins d’impôts ? C’est tout à fait normal ! Kize Immo a fait le tour de toutes les options qui s’offrent à vous, et vous présente les avantages de l’investissement dans le neuf pour réduire ses impôts.
Professions libérales : investissement immobilier ou assurance-vie ?
Médecins, avocats, infirmiers, notaires, huissiers, ostéopathes… autant de professions libérales qui cherchent naturellement à payer moins d’impôts. Alors vaut-il mieux investir dans l’immobilier ou dans une assurance-vie ?
L’assurance-vie étant un placement pour se constituer et faire fructifier des fonds d’épargne, le souscripteur perçoit des intérêts sur son contrat en fonction du capital investi. Les avantages de l’assurance-vie :
- L’épargnant peut souscrire à plusieurs contrats d’assurance pour augmenter la valeur de son capital,
- Il peut effectuer des versements permanents sans limite de versement, ou retirer son capital ou les intérêts,
- Les plus-values issues d’une assurance vie sont exonérées d’impôts,
- Au décès du souscripteur, les fonds sont soumis aux bénéficiaires, sans impôts ni frais de succession.
Avec un rendement moyen autour de 1,80% en 2018, l’assurance-vie n’est pas toujours le type de placement le plus intéressant.
D’autre part, l’immobilier neuf et/ou meublé connaît un grand boom, avec une forte demande dans ce secteur et avec des rendements au-delà de 4,5%. Et les résidences meublées (résidence étudiante, EHPAD, résidence senior) offrent une rentabilité sécurisée et pérenne car un bail est signé avec l’opérateur.
Pour résumer : l’assurance-vie apporte liquidité et sécurité, tandis que l’immobilier garantit rendement et fiscalité. En tant que profession libérale, si votre volonté première est de réduire vos impôts, alors tournez-vous plutôt vers l’immobilier. Si vous avez d’autres objectifs personnels ou une situation particulière, vous ferez peut-être un autre choix.
Les avantages de l’investissement dans le neuf
Pour inciter les contribuables à investir dans le secteur du bâtiment, les gouvernements successifs ont mis en place divers dispositifs de défiscalisation. C’est un véritable cercle vertueux : en octroyant une réduction fiscale à ceux qui investissent dans un logement neuf qui sera loué, le gouvernement booste le secteur du bâtiment et crée des emplois, tout en proposant des logements écologiques et abordables aux locataires. Et avantage supplémentaire pour les investisseurs : outre la réduction d’impôt, le propriétaire se constitue un patrimoine immobilier.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière
Pour réduire ou diminuer votre note fiscale, vous pouvez vous appuyer sur les dispositifs de défiscalisation. On distingue les dispositifs de déduction et ceux de réduction :
- Dispositifs de déduction :
Il s’agit de regrouper certaines de vos charges, que vous allez déduire de votre revenu brut imposable (ou de vos revenus fonciers si vous en avez), généralement à hauteur de 10 700 € par an. Vous diminuez ainsi votre base imposable, et donc vos impôts. Le dispositif de déduction le plus répandu est le “déficit foncier”, qui est constitué des charges imputables (frais de gestion, assurances), de la taxe foncière et des travaux effectués dans le logement. Les lois Borloo, de Robien ou encore Malraux appartiennent à cette catégorie de dispositifs de défiscalisation.
- Dispositifs de réduction :
Il s’agit de diminuer l’impôt brut à payer, grâce à des dispositifs bien précis comme Pinel, Censi-Bouvard ou encore Girardin. Ces dispositifs, lorsque toutes les conditions sont respectées, offrent une réduction d’impôt à l’investisseur.
Acheter un logement neuf et défiscaliser
De nombreux dispositifs ont été instaurés pour réduire ses impôts en échange d’un investissement immobilier : ils concernent l’immobilier neuf en métropole ou en outre-mer, l’immobilier meublé ou encore l’immobilier ancien.
Pour l’immobilier neuf, on recommandera surtout :
- Pinel
La loi Pinel s’adresse aux locations de biens neufs non meublés. En achetant un logement neuf dans une zone éligible, le propriétaire s’engage à le louer pour 6, 9 ou 12 mois et a ainsi droit à une réduction d’impôt jusqu’à 21% de son investissement. Bon à savoir : le loyer est soumis à un plafond et les ressources du locataire doivent correspondre à un barème en vigueur.
- Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard concerne les résidences de services pour seniors ou étudiants. On parle de Loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ici, comme avec Pinel, l’investisseur achète un bien neuf dans une résidence et s’engage à le louer pendant 9 ans minimum, pour une réduction d’impôts de 11%. Bon à savoir : avec Censi-Bouvard, le propriétaire déduit les charges liées à l’investissement, l’amortissement du mobilier, etc. et la TVA est récupérable au bout de 20 ans.
- Duflot outre-mer
Pour un investissement dans les DOM-TOM, le futur propriétaire pourra se tourner vers la loi Girardin ou la loi Duflot Outre-mer, qui offre jusqu’à 29% de réduction d’impôts pendant 9 ans.
Investir pour défiscaliser : les pièges à éviter
Tous les cadres et professions libérales ou presque se sont déjà vus proposer un placement défiscalisant un peu trop beau pour être vrai.
Nous listons pour vous quelques pièges à éviter :
- Le montant d’achat du bien : s’il est vrai que les loyers rembourseront votre crédit contracté, vous aurez tout de même une somme à débourser, ou du moins à avancer. Attention au loyer annoncé qui est souvent supérieur au loyer que vous pourrez réellement percevoir.
- Si les loyers sont revalorisés chaque année, leur revalorisation est souvent surestimée.
- L’économie fiscale est souvent majorée : en imputant un déficit sur votre revenu global, votre réduction d’impôt dépend de votre taux marginal d’imposition, un taux trop peu connu. En utilisant un taux supérieur au vôtre, le calcul est faussé et vous simulez une réduction d’impôt trop importante.
- De multiples dépenses sont minorées ou passées sous silence comme les assurance propriétaire non occupant, les charges de copropriété, les frais d’agence à chaque changement de locataire, les frais bancaires…
Le conseil de Kize Immo : soyez prudents, renseignez-vous bien et ne vous laissez pas séduire par des offres de défiscalisation trop alléchantes pour être réelles. N’hésitez pas à contacter nos équipes pour plus d’informations sur les programmes immobiliers neufs près de chez vous !
