Après une année 2021 historique, le marché de l’immobilier connait de nouveaux rebondissements. Comment évoluent les taux d’intérêt en 2022 ? Quelles sont les informations importantes à connaitre pour investir dans l’immobilier aujourd’hui ? Quels sont les enjeux et les conséquences des nouvelles directives de la Banque de France ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.
Le point sur les taux d’intérêt en 2021
Les tensions économiques et sanitaires ont provoqué plusieurs changements importants sur le marché de l’immobilier en 2021. Le plus notable concernait sans aucun doute les taux d’intérêt, qui ont atteint un seuil historiquement bas. Certains emprunts étaient même accordés à des taux inférieurs à 1%.
Le climat était alors particulièrement favorable pour les investisseurs immobiliers, qui, sans surprise, ont été très nombreux à concrétiser leurs projets. La demande de biens a donc explosé. Face à une offre limitée, l’important déséquilibre a inévitablement fait grimper les prix. Ce phénomène a été particulièrement observé dans le neuf, car le marché faisait face à une pénurie de bien, due en partie au retard des constructions. Sur le marché de l’immobilier ancien, nous avons cependant constaté un record du nombre de transactions au cours de l’année 2021.
Que retenir du marché et des taux d’intérêt en 2022 ?
Une hausse progressive des taux d’intérêt en 2022
La courbe évolutive des taux d’intérêt est globalement descendante de 2012 à 2021. Cette courbe est cependant repartie à la hausse depuis le début de l’année 2022. Les taux historiquement bas de 2021 ont accentué le déséquilibre du marché, il était donc inévitable qu’ils remontent en 2022. Les taux actuels varient évidemment d’un organisme bancaire à l’autre. Cependant, la moyenne dépasse largement les 2%. Les emprunteurs qui passent en direct avec les banques se voient aujourd’hui proposer des taux supérieurs à 2,4%. Les taux d’intérêt ont donc rattrapé et dépassé à nouveau ceux de 2016.
Le taux d’usure
Le taux d’usure représente le pourcentage que les établissements bancaires peuvent légalement appliquer lorsqu’ils accordent un prêt. Ce taux comporte les frais bancaires, l’assurance emprunteur, ainsi que le taux d’intérêt. Il peut varier en fonction du type de prêt (crédit à la consommation, prêt immobilier…).
Les organismes bancaires ne sont pas autorisés à dépasser le taux d’usure. Tout manquement à cette règle peut en effet entrainer une amende de 300 000€ et une peine de deux ans d’emprisonnement.
Pour réévaluer le taux d’usure, la Banque de France analyse plusieurs données, dont le montant moyen emprunté par les ménages, ou encore la durée d’endettement pratiquée pendant les mois précédents. Elle met ainsi à jour le taux d’usure tous les trimestres. Généralement, il augmente d’un tiers à chaque réévaluation. Cependant, le marché étant assez instable en 2022, il est difficile de prédire avec certitude l’évolution du taux d’usure. Il faudra attendre le mois d’octobre 2022 pour obtenir l’information exacte.
L’évolution des taux d’intérêt et du taux d’usure représente aujourd’hui le principal problème des emprunteurs et des banques. Le taux d’usure est en effet trop bas par rapport à l’augmentation rapide des taux d’intérêt.
Les objectifs de la banque de France
La banque de France a pour objectif de freiner la demande et de lutter contre le surendettement. Pour cela, elle met en place plusieurs mesures depuis le début de l’année 2022. La hausse des taux d’intérêt et le taux d’usure bas en font évidemment partie. Ces deux éléments viennent en effet complexifier les conditions d’obtention de prêt. De ce fait, les dossiers de près de la moitié des emprunteurs sont aujourd’hui refusés. Les investisseurs sont alors beaucoup moins nombreux que l’année dernière, ce qui devrait freiner la hausse des prix des logements.
La réduction du surendettement passe également par une diminution de la durée d’endettement. Ainsi, la HCSF n’autorise plus les emprunteurs à s’endetter pour une période supérieure à 25 ans. Ce délai peut cependant s’étendre jusqu’à 27 ans pour les logements neufs. Les biens anciens qui nécessitent des travaux de grande ampleur peuvent également être concernés.
Qui sont les plus impactés par l’augmentation des taux d’intérêt en 2022 ?
Comme nous l’avons vu précédemment, l’importante diminution du nombre de prêts accordés est la conséquence principale de l’augmentation des taux d’intérêt en 2022. La complexification des conditions d’obtention de prêt impacte certains ménages plus que d’autres :
- Les ménages modestes
Les ménages aux revenus les plus modestes n’ont généralement pas une grande capacité d’épargne. Une durée d’endettement longue peut alors leur permettre de concrétiser un achat immobilier, sans disposer d’un apport conséquent. La limitation de cette durée à 25 ans est donc particulièrement pénalisante.
- Les 30 – 60 ans
Encore une fois, la limitation de la durée d’endettement rend les banques frileuses, même face à des emprunteurs jeunes. En effet, même si l’âge de 30 ans parait encore particulièrement jeune, les organismes bancaires évaluent tout de même le risque comme étant conséquent. Les emprunteurs de plus de 40 ans sont quant à eux les plus impactés par rapport à ce critère.
- Les personnes dites « fragiles »
Certains emprunteurs peuvent être considérés comme « personne fragile », notamment par rapport à leur état de santé. Ces profils sont eux aussi particulièrement impactés par la hausse des taux d’intérêt en 2022. La raison principale est que le montant de leur assurance emprunteur est généralement plus haut que celui d’un emprunteur lambda. De ce fait, le taux d’usure est souvent dépassé, ce qui bloque leur accès à l’investissement.
Comment emprunter en 2022 malgré la hausse des taux d’intérêt ?
Il est probable que le taux d’usure augmente au début du mois d’octobre 2022. Cette hausse pourrait permettre à certains emprunteurs d’obtenir leur financement. Cependant, il est pour le moment impossible de prédire avec certitude l’évolution du taux d’usure.
Il existe toutefois des moyens pour emprunter malgré le déséquilibre entre les taux d’intérêt et le taux d’usure.
- Le changement d’assurance emprunteur
La plupart des emprunteurs optent pour l’assurance emprunteur que leur propose l’établissement bancaire qui leur accorde le prêt. Celle-ci se révèle cependant assez onéreuse dans la plupart des cas. Depuis le premier juin 2022, la loi Lemoine permet de résilier l’assurance emprunteur n’importe quand. Les emprunteurs sont donc libres de changer d’assurance quand bon leur semble, afin d’en choisir une plus abordable.
- Le taux variable
Contracter un prêt à taux variable capé peut permettre aux investisseurs de pallier le problème du taux d’usure trop bas. Ce procédé permet en effet d’obtenir un taux nominal plus bas que la moyenne, lors de la signature de l’offre de prêt. Le taux variable pourra ensuite fluctuer au fil des années, mais devra tout de même respecter un certain plafond de hausse ou bien de baisse.
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