La réforme des DPE 2021 impacte considérablement le marché immobilier.
Le marché ancien connait notamment des tensions, qui pourront générer des évolutions sur le nombre de transactions, ainsi que sur les prix. Cette réforme en faveur de l’optimisation des performances énergétiques représente cependant un avantage important pour le marché immobilier neuf.
Les DPE, c’est quoi ?
Le Diagnostic de Performance énergétique (DPE) est réalisé sur tous les biens immobiliers présents sur le territoire français. Comme son nom l’indique, ce diagnostic a pour objectif de dresser un état des lieux de la consommation énergétique des habitations. Il se base sur une analyse de différents critères, et attribue une note de A à G. Il s’agit de l’étiquette énergétique. Les logements classés A sont les moins gourmands en énergie, tandis que ceux classés G sont considérés comme de véritables passoires thermiques.
Quelle est la durée de validité des anciens et des nouveaux DPE ?
- Les diagnostics réalisés entre le début de l’année 2013 et la fin de l’année 2017 ne seront plus valides à partir de 2023. La date limite sera donc le 31 décembre 2022.
- Les DPE réalisés entre 2018 et juillet 2021 seront quant à eux valides jusqu’au 31 décembre 2024.
- Enfin, les DPE soumis à la réforme de 2021 sont valables pendant 10 ans.
En quoi consiste la réforme des DPE de 2021 ?
La réforme des DPE de juillet 2021 concerne les logements construits après 1975 et apporte plusieurs changements majeurs.
Une nouvelle méthode de calcul
La nouvelle méthode de calcul de la réforme des DPE 2021 se veut plus réaliste quant à la consommation réelle des logements. Elle s’oppose à d’anciennes méthodes, telles que la méthode « sur facture ». Cette dernière consistait à juger les performances énergétiques d’un logement en se basant sur le critère peu pertinent qu’est le montant des factures énergétiques.
Ce nouveau calcul se base donc sur l’analyse des caractéristiques de chaque habitation, telles que :
- La qualité de l’isolation
- Le système de chauffage
- L’état des murs ainsi que de la toiture
- Le type de fenêtre (double vitrage, triple vitrage…)
- Le système de ventilation
- L’éclairage
- La résistance du logement aux variations météorologiques (fortes chaleurs, vent, neige…)
La présentation des nouveaux DPE
La présentation des nouveaux DPE se veut donc plus complète. Elle permet de visualiser de nombreuses informations, telles que :
- Les éventuelles déperditions thermiques
- La qualité de l’isolation et de la ventilation dans l’ensemble de l’habitation
- La présence de certains équipements, comme une cheminée à foyer ouvert
- Un indicateur de confort d’été, qui permet notamment d’estimer la résistance aux fortes chaleurs
Les nouveaux DPE fournissent également des recommandations en termes de travaux de rénovation. Cela peut vous permettre d’estimer le type et le coût des travaux que vous devrez réaliser si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez atteindre l’étiquette énergétique supérieure.
Enfin, sachez que les étiquettes énergétiques sont attribuées en fonction de deux critères majeurs que sont l’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. La performance la moins bonne sera retenue pour définir la classe d’une habitation.
Les logements collectifs
La réforme des DPE permet d’étendre un diagnostic à l’ensemble des appartements d’un même immeuble. Les copropriétaires peuvent néanmoins faire réaliser un diagnostic spécifique à leur appartement, notamment s’ils ont effectué des travaux qui permettront d’améliorer leur étiquette énergétique.
Le DPE n’est plus seulement informatif
Depuis le 21 juillet 2021, le DPE est opposable. Cela signifie que les locataires ou acquéreurs qui seraient en désaccord avec le diagnostic présenté, sont en droit d’en demander un nouveau. Cette « contre-expertise » permet de s’assurer de la véracité d’un diagnostic en cas de doute. Si le nouveau DPE diffère du précédent, les locataires ou acquéreurs peuvent alors demander un dédommagement aux propriétaires.
Les conséquences de la réforme des DPE pour les propriétaires bailleurs
La réforme des DPE interdit la location des passoires thermiques
La réforme comporte un dernier changement majeur, qui impacte directement le marché immobilier locatif, ainsi que le marché ancien dans son ensemble. Les logements ayant les plus mauvaises performances énergétiques seront en effet interdits à la location. Cette règle s’appliquera tout d’abord aux étiquettes G, puis s’étendra aux F et E dans les années à venir :
- Étiquette énergétique G > interdiction de la location jusqu’à 2025
- Étiquette énergétique F > interdiction de la location jusqu’à 2028
- Étiquette énergétique E > interdiction de la location jusqu’à 2034
Quelques exemples de travaux à réaliser pour améliorer l’étiquette énergétique
- Installation d’une pompe à chaleur
- Installation de robinets thermostatiques
- Isolation des combles, du plancher, ainsi que des murs extérieurs
- Remplacement de la cheminée à foyer ouvert par un insert ou bien un poêle
- Remplacement du chauffe-eau
- Amélioration du système de ventilation
- Installation de panneaux solaires
Si vous êtes propriétaire bailleur d’un logement classé G, F ou E, deux choix s’offrent alors à vous.
Effectuer des travaux de rénovation énergétique :
La rénovation peut vous permettre d’améliorer l’étiquette énergétique de votre logement, et ainsi de conserver le droit de louer celui-ci. Cette solution n’est cependant pas envisageable pour tous les propriétaires, car les travaux de rénovation représentent un budget conséquent. Avant de prendre une décision, veillez donc à :
- Faire estimer le montant des travaux par des professionnels
- Vous rapprocher des organismes d’aide à la rénovation énergétique, tels que Ma Prime Rénov, l’écoprêt à taux zéro, Action Logement, ou encore le prêt avance rénovation.
Vendre votre bien
Il se peut que vous ne soyez pas en mesure de financer les travaux de rénovation. La vente de votre bien avant la date d’interdiction de location pourra alors être la meilleure solution. Vous risquez cependant de vous heurter à une problématique de prix.
Des difficultés à vendre et une chute des prix
L’interdiction de location des passoires thermiques oblige de nombreux propriétaires-bailleurs à vendre leur bien. En 2022, les logements classés G et F sont déjà nombreux sur le marché, et devraient l’être encore plus dans les prochaines années. Cette augmentation massive de l’offre se heurte cependant à une demande réduite. En effet, le nombre d’acheteurs capables de financier l’achat et les rénovations de ces biens est loin d’être suffisant pour faire face au volume de l’offre.
Le marché immobilier ancien fait et fera donc face à une vague de passoires thermiques à vendre, alors que la demande est insuffisante. On peut alors facilement prédire que ce déséquilibre entrainera une baisse des prix.
Quels seront les effets de la réforme des DPE sur le marché immobilier neuf ?
Les tensions sur le marché ancien pourraient représenter une opportunité pour le marché immobilier neuf. En effet, le prix plus élevé des logements neufs était souvent un critère qui poussait les futurs acquéreurs à se tourner vers des biens anciens.
Aujourd’hui, le budget conséquent que représentent les travaux de rénovation peut inverser la tendance. Les logements anciens sont donc moins attractifs pour les investisseurs locatifs, qui pourront alors se tourner vers le neuf. Les logements neufs ne sont en effet pas impactés par toutes les problématiques liées aux nouveaux DPE, car leurs performances énergétiques sont optimales.
Réaliser un investissement locatif dans le neuf permet donc aux investisseurs de :
- Acquérir un bien de grande qualité et extrêmement durable
- Ne pas engager de frais supplémentaires pour de la rénovation
- Pouvoir habiter ou bien louer le bien sans se préoccuper des réglementations thermiques
- Bénéficier d’un confort optimal, en été comme en hiver
Vous souhaitez obtenir plus d’informations sur les DPE et sur l’investissement locatif dans le neuf ?
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